售楼处外，“李逵”与“李鬼”让购房者难辨真假。
今年以来，楼市“止跌回稳”现象显著，多个城市一二手成交数据双双向好。然而，在不同区域楼市分化的背景下，部分区域的新房渠道中介正通过“截客、洗客、返佣”等野蛮生长手段侵扰行业正常运转。
第一财经记者调查发现，部分自称中介的人士以“高仿案场工作人员”身份潜伏在楼盘周边，通过抹黑竞品、承诺返佣等手段诱导客户，形成“搅黄生意—引导至竞品—高额返佣”的完整链条。在高总价高佣金的利益驱动下，开发商与渠道中介的博弈日趋白热化：一方被迫支付1%-3%的渠道费率推高营销成本，另一方则以“灵活游击”战术蚕食市场。
搅黄生意的“中介”
“快！那边又开来一辆大宝马，去迎接一下！”近日，在某一线城市一家新楼盘门口，戴着遮阳帽坐在路边的一名中年女士一听到同伴的提醒，赶紧摘下帽子，向宝马车迎了过去，车主摇下了车窗。
“是来看房吗？您把车停这边。”该女士开始引导车主停车。
车主刚把车停好，女士又接着问道：“您是第一次来咱们这边看房吗？需要我介绍一下吗？”
车主有些疑惑地回答：“我已经约好了销售，你也是这个楼盘的员工吗？”
这位女士浅浅地笑了笑，凑上去小声回答道：“我是中介，您要是第一次来这里看房，通过我有更多折扣，还有返现。”
车主随即摆了摆手就走远了，女中介失望地看着他的背影，又到树荫里坐了下来，等待下一个客户。
在这个售楼处周围，至少蹲守着五六名这样的“中介”。
40多岁的老高也是其中一员，他自称是某房产中介公司新房部的员工，在老乡的介绍下，来干这行已经有两年多时间。
随着聊天的深入，老高向记者透露，他们公司其实并没有代理这个楼盘，通过他们看房也并没有返佣，大家蹲守在附近的真实目的其实有两个：一是把客人引到附近两公里开外的一个竞品楼盘；二是摸清这个新楼盘的真实客流量，看看未来有没有接代理业务的可能性。
一旦有客人停车后愿意和路边这些“中介”聊一聊，老高等人就会细数这个新楼盘的种种缺陷，尽量把楼盘生意“搅黄了”，再告诉客人附近有一个楼盘近乎“现房销售”，还有不小的折扣，是否有意愿去看看。
“这个新楼盘，迟早也得找我们代理。”老高自信地说。
老高还告诉记者，这一板块的新房，总价在700万至1200万左右，单套房的成交佣金都在10万元以上。如果购房人自己到访案场，最多只能获得普通折扣，而如果是中介带去案场，不仅能拿到最低价，他还会返佣，“我可以返佣一半，比如10万元的佣金，我返5万给客户”。
这样算来，尽管蹲守一整天也未必能遇到有意向的客户，但老高一年只需要成交两至三单，就能获得十几万元的佣金收入，这数字已经超过普通打工者的年收入。
售楼处外的“李鬼”
老高告诉记者，多数楼盘的渠道佣金费率都在1%-2%之间，有些费用高的，甚至达到了2.5%-3%，在高总价下，这笔费用不是小数目。重赏之下，必有勇夫，新房渠道中介之间的竞争也趋于白热化。
记者近期走访了另一家楼盘，刚到楼盘附近的小路路口，就看到一群穿着白衬衫、打着黑领带的“工作人员”，他们指挥着进进出出的车流，并询问车主是否来看房、告诉车主应该把车停到哪里。
再仔细一看，在售楼处门口，还有另一群人也穿着白衬衫、打着黑领带，这些才是该楼盘真正的工作人员，而路口那群人则是“高仿工作人员”，他们之间是“李逵”和“李鬼”的关系。
这家楼盘实际上早就已经与一家头部中介公司开启了包销合作，路口那群“中介”显然是来抢生意或者搅和生意的。
眼看记者要自行走入售楼处，路口“中介”里有一个人迈着大步冲了上来拦住了记者并喊道：“您是来这里买房吗？这家楼盘根本卖不出去，没人买的，你知道吗？”
售楼处里也冲出一位工作人员，挡在了记者前面，脸上尴尬地笑着，转头厉声对“中介”说：“人家是来看房的，你在这里搅和什么？”
“中介”理直气壮地回应道：“兄弟，我知道这是你的工作，你也要理解我有我的工作！”
楼盘工作人员赶紧把记者带到另一侧，引导走入售楼处，而“中介”仍在大喊：“女士！这里的认筹率还不到10%！您不考虑跟我合作吗？我这里有低价楼盘、特价房，还有返佣！”
而楼盘里的工作人员则尴尬地表示，这样的乱象已经存在很长一段时间了，很难管，“外面的马路是公共空间，他们干这些事就像打游击一样灵活”。
混乱的新房中介“江湖”
“这些新房渠道乱象，说白了还是截客、返佣、洗客老一套，这些情况在地产行业已经很久了。如果让这样的情况愈演愈烈，最后的结果就是卖得不好的项目持续被渠道中介所‘绑架’，继续推高佣金。”一家头部房企的华东区域营销人士对记者表示。
对于前文所述的中介截客以及“搅黄”生意的情况，这位营销人士也表示见怪不怪：“如果一个新盘项目要开了，但是并没有和某几家渠道合作，他们就会使用这种方法来扰乱项目自己的营销节奏，影响项目的蓄客，他们甚至会假扮成项目的代理，但是故意多介绍项目的缺点，如果项目蓄客效果不理想，最终就不得不引入这些新房渠道。”
该人士表示，从去年下半年起，房地产市场明显“止跌企稳”，不少新房入市情况都较为火爆，认筹率能超过100%，开盘能“日光”，但这肯定不是每一家楼盘都能做到的，那些“日光盘”可以不用与各种渠道、中介、分销包销合作，但是还有大量销售情况一般的楼盘，为了去化速度，仍然需要选择引入渠道，并支付不菲的渠道佣金。
早在2019年，就曾有开发商人士“炮轰”新房渠道中介收费太高，侵蚀了开发商利润。当时，在部分楼市不景气的城市，新房渠道佣金费率甚至超过了10%，而一般来说开发商的营销费用应控制在3%之内。
尽管许多开发商早就不满意新房渠道中介拿走太多利润，甚至尝试用各种方法自建渠道，但渠道中介的生意却越做越大。比如，今年5月15日，贝壳发布2025年第一季度未经审计财务业绩，其存量房业务为净收入69亿元，同比增长20.0%；新房业务净收入则达到81亿元，相比存量房业务继续保持领先，同比增加64.2%。
“贝壳系”是目前新房渠道业务中最大的、全国化的“正规军”，而除了贝壳，各类渠道商还有很多，他们之中既有专注于做某个地域的渠道公司，也有与连锁中介门店合作的渠道公司，还有小“夫妻店”，也有利用抖音、小红书等网络媒体做推广的线上渠道。
受每套房1%-3%的高额佣金费率诱惑，市场上充斥着大大小小、良莠不齐的渠道中介，难免会造成部分新房市场的混乱局面。
目前，已有不少城市在出台楼市新政时强调将遏制市场乱象。比如去年年底，福州市曾出台楼市政策称，要求商品房开发企业及其销售代理机构、分销机构应按照商品房预售许可证和商品房销售方案依法组织公开销售，明确商品房销售实行一房一价、明码标价。
针对上海不少渠道中介声称“买新房返现十几万”，近期上海也有近十家楼盘联合发出严正声明，称部分外部人员为了吸引流量，在网络平台发布不实返现信息，对准业主和客户造成干扰，这十家楼盘共同声明称，所有关于项目房源的信息及价格以案场输出口径为准，其他渠道发布的优惠信息，均为虚假信息，请个别中介机构及个人自重，停止发布类似不实信息。